在买房时经常听说某栋楼是”楼王“,位置较好,当然房价也较高,那么为什么要叫”楼王“呢?会不会只是营销手段,并不值得购买呢?

“楼王”是什么?

在所有的牌类游戏中,一幅牌中较大、最厉害的牌通称为王牌;如果把一个楼盘的全部产品比做一幅牌,那其中必定也有最强大的那张“王牌”。

楼王一词尚没有统一的概念定义,楼王、楼花等概念均源自早期的香港楼市,香港房地产市场以高层公寓为主力产品形态,其所宣传的“楼王”泛指公寓顶层面积较大、标价最贵的那几套房源单位。

之后,随着大陆房地产市场的发展,香港、台湾等新颖的操作理念、先进的地产营销模式逐步渗透进广东、上海、北京等地区,楼王概念为广大地产商、代理商吸收后,楼王产品在楼盘营销和开发牟利中的作用日趋显著。中国地域辽阔、产品丰富多样,故而楼王一词亦逐渐丰满起来,拥有了更多的内涵。

(一)楼王主要有以下含义:

1、大部分楼王是指社区里所有楼座中的“整栋楼座楼王”,只有在单体楼中楼王是指屋王或户王;而且根据楼盘的规模差异,还会细分出更多品类,例如楼王组团,泛指超级大盘中的较佳区域内多个楼座共同组成的部分,楼王组团中往往还会出现楼王之王;再如一期楼王、二期楼王„„,泛指分期开发的楼盘中每一个开发周期内的楼王。

2、大部分楼王是指一个楼盘中产品形态较高端的部分房源,典型如一个涵盖多种产品形态的综合社区中的别墅产品,又如一个拥有独栋、双拼、联排等各种产品类型的别墅社区中的独栋别墅。

3、综合各类要素后的较佳房源,例如环境、景观、朝向、户型设计等综合方面最优,其中尤以景观为评定楼王的最关键要素。越是大楼盘,其不同楼座间的资源差异性越大,楼王也越好分辨;楼王在社区中一定是占据着较好的景观资源、拥有甚至独享着较好的配套设施、较好的户型设计与配比等。

4、户型较大、单价最贵、总价较高的房源。

(二)楼王特征:具有较好的资源

据了解,目前在推或者即将推出的 “楼王”单位,有些是一整栋过百套单位,有些是一个组团数百套单位,而有些就只是数套的保留单位。

开发商口中的楼王单位,据称都具有良好的地理位置及稀缺的景观资源,因此在产品设计上,商家都会更加注重创新和设计。比如,一些江景楼盘,其楼王单位位于一线江景位置,商家将这些单位设计成南北通透型户型,再增加入户花园、空中花园、空中泳池等设计。目的是让这些产品占有更多优势资源;再如一些产品,因为在其地理位置上能够望到城市相对稀缺的自然景观,所以它们也被设计成为楼王产品,要么被设计成正南北向的大户型,要么则被设计成东南向的平层大户型、或空中别墅、类别墅等户型,以显示户型的独特个性。

(三)楼王身价:楼盘内最贵

因为具有“王”的称号,楼王产品的价格就是整个项目内,至今开发的产品中较高的,至于项目还将会有新产品出现、其价格会高过楼王之价,也是可能存在的。

(四)一般应当有以下几个特征:

1、位置较好:黄金地段,这个不用说了,房地产业讲究的是排名前列是位置,第二是位置,第三还是位置。

2、配套最全:凡所应有,无所不有,顾客想到的有,没有想到的也要超前替顾客想到。

3、装修较高。

4、价格最贵:也有的楼盘内部,位置较好,景观较佳,价格也最贵的,称为楼王或者楼眼的,在整个楼盘内起到提升品质,树立形象,建立价格标杆的作用。

“楼王”渐成营销噱头

然而大多购房者认为,现在的“楼王”更多的是销售嘘头,而非在价值上较高。在某公司任职的黎女士,在了解一个称为“楼王”的楼栋房源后,感觉非常失望。“在我看来,这个‘楼王’未必比该楼盘的其他楼更有价值。楼盘内位置就这么多,似乎景观也被遮挡得差不多了,‘楼王’的户型设计也未见十分出色。”

更多的市民心声也认为,所谓的“楼王”,其实是开发商借机积攒人气和拉高楼价的手段。市民陈先生认为,往往成为“楼王”的楼栋,都有虚高售价的现象,让一部分购房者望而却步,转而购买该楼盘的普通房型。动不动就标称“楼王”,是开发商的一种营销手段而已。

结合自身需求理性选购

对于“楼王”的实际价值,购房者可以换个角度看,首先体现在稀缺性,也许被称为“楼王”的楼栋,景致并非较佳,但配置或朝向一定会有其优势。若同一楼盘推出多个“楼王”,还是有其主次之分,价值卖点也不一样。

一个楼盘推出一个或多个品质“楼王”,可以提升该楼盘的整体价值,已在此楼盘购置房产的业主也可以借此享受更优质的小区服务。对于购房者而言,在选择房产时应多考虑自身需求,如正处于事业拼搏期的年轻购房者,所谓“楼王”的景致、休闲配套都未必有时间享受,因此可以选择相对便宜的普通房源。此外,有些“楼王”位置居中,出入车库等未必有其他楼栋方便,因此生活便利也应该作为考虑因素。此外,购房者也要在资金条件允许的情况下,再比较“楼王”是否值得购买。