随着房地产市场的不断发展,卖方市场逐步向买方市场转化,如今的购房者越来越理性,看房、买房往往会拉长战线、货比三家。现在的购房者越来越重视居住的舒适度,但对容积率的了解依然不是很全面。不少购房者在看房的时候都会听售楼人员说到有关容积率的话题,但是很多人都不知道容积率是什么?有的购房者只知道容积率越低越好,但是却不了解容积率到底是怎么计算的及多大的容积率比较合适?

什么是容积率

容积率是指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值,

它的计算公式并不复杂:容积率=总建筑面积÷总用地面积。比如,一个房地产项目的总建筑面积为10万平方米,而总用地面积为5万平方米,那么该项目的容积率为10÷5=2。但是要注意的是,当建筑物层高超过8米,在计算容积率时该层建筑面积应加倍计算。可以肯定地说,容积率越低,居民的居住舒适度就越高,反之则舒适度越低。

简单来说,就是一平方米土地可以盖多少平方米的建筑,只能盖0.5平方米容积率就是0.5,能盖1平方米容积率就是1,能盖2平方米容积率就是2,能盖5平方米容积率就是5。

容积率的概念代表着土地上的建筑密度,所以,几百米高的摩天大楼的容积率都是很高的。对于商业项目来说,可能越高越好,因为其代表着高端和地标;对于住宅项目来说,在很多情况下,可就不是越高越好了。

对于住宅而言,土地上的建筑面积越少,代表着入住的人就越少、车就越少,小区就越安静,分享小区绿化、电梯、公共设施的人就越少。当然,独享的资源越多,就要付出更多的代价,这就是别墅与高层的区别。显然,高层小区的容积率要远远高于别墅。

人能居住的住宅楼盘,容积率5是一个极限,超过5的楼盘基本上接近垃圾建筑,而改善型楼盘的容积率极限是3.5,超过4还说是改善、高端的就是耍流氓。

容积率常被忽视

在一份网上问卷调查中,要求购房者依次选出5项对楼盘的售价、地段、环境、绿化率、容积率、开发商品牌等因素的关注度,300多名参与调查的网友中,只有10人选了容积率,所占比例仅为3%左右。楼盘的容积率不像售价、园林环境等“看得见、摸得着”,经常被购房者忽视。大多数购房者不了解楼盘容积率,更别说以此衡量楼盘品质了。

一般情况下,独栋别墅楼盘的容积率在0.5至0.8之间,多层、洋房楼盘的容积率在1至1.5之间,小高层楼盘的容积率在2.5左右,高层楼盘容积率大多数在4以上。业界普遍认为,容积率越高的小区,居住舒适度越低。

开发商在买地时,地块的容积率往往是确定好了的。为了赚取更多利润,有的开发商会在提高容积率方面做文章。外地有些开发商在拿到地之后,会通过种种渠道将容积率提高0.1或0.2,在获得有关部门的批文后,此举便成了合法行为。业内人士提醒,别小看容积率提高0.1的数值,有的楼盘总建筑面积大,容积率提高0.1,折算下来,开发商就可以多建上千平方米的房子。

选择合适的容积率

那么,容积率多少算是合适的呢?住宅容积率一般在土地拍卖时就已确定。

容积率低于0.3,这是非常高档的独栋别墅项目;

容积率介于0.3至0.5之间,基本上是一般的独栋别墅项目,环境还可以,但是给人感觉有点密了,如果穿插部分双拼别墅、联排别墅,就可以解决这一问题;

容积率在0.5至0.8之间,为一般的双拼、联排别墅;

容积率在0.8至1.2之间,如果全部是多层的话,那么环境特别可以堪称一流;

容积率在1.2至1.5之间,一般为正常的多层项目;容积率在1.5至2.0之间,一般为正常的多层+小高层项目;

容积率在2.0至2.5之间,一般为正常的小高层项目;

容积率在2.5至3.0之间,基本上是小高层+二类高层项目(18层以内);

容积率在3.0至6.0之间,为高层项目(楼高100米以内);

容积率为6.0以上,为摩天大楼项目。

“读者可以从容积率上初步判定建筑物属于高层还是多层,当容积率为2至3时,常常是多层与高层的混合,4至5常常是小高层与高层的混合,小于2常常是多层与小高层的混合或多层。”业内专家表示。

对于住户来说,容积率越低,同一片土地上的建筑物就越少,舒适度也就越高。容积率过高或绿化率过低的小区,在居住安全性与舒适度方面大多会存在一些问题。一个具有良好居住环境的小区,多层住宅的容积率不应超过3,高层住宅的容积率不应超过5,而绿化率以不低于30%为宜。绿化率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,开发商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。

透过容积率认识楼盘

购房者可以通过楼盘的容积率来分析开发商的营销成本,从而买到实惠的房子。如两个楼盘紧挨在一起,售价也相当,而A楼盘的容积率是2,B楼盘的容积率是3,则意味着B楼盘的建筑成本低,还有降价的空间。

有的楼盘为了吸引购房者,会故意混淆前后期工程的容积率,以制造容积率低的假象。一些开发商将地块分几期开发,在一期地块上,只建少量建筑,在二期地块上则建大量建筑。在宣传中,开发商将一期地块的容积率单独计算,而把二期地块的容积率与一期相加合计,从而得出一期容积率低、二期容积率也不高的假象。根据有关规定,地块不论是分几期建设,只有一个容积率指标,购房者可向规划、土地等部门咨询地块的核准指标。

因为建筑成本相对固定,开发商买地后,容积率的高低左右着楼盘的售价。容积率在楼盘开发中有重要意义,购房者不仅要在买房时关注楼盘的容积率,在买房后也要关注,这样才能保护自身的权益。