买二手房必看！了解4大问题让贷款变简单
2017-06-28 16:02:37 来源：搜狐焦点网
贷款买房已经成为众多购房者的购房方式。但与新房相比，二手房贷款流程更长、更复杂，因此在买房之前应该熟知二手房贷款流程以及可能会存在的问题。提前了解贷款过程中关键的4个问题能让二手房贷款变得简单！
问题一、二手房贷款政策是什么？
目前我们国家支持三种贷款方式买房：个人住房商业性贷款买房、住房公积金贷款买房、个人住房组合贷款买房。二手房和新房是基本相同的，三种贷款方式都可以选择。无论哪一种贷款方式，一般而言对于限购城市，首套房贷款比例为70%，对于非限购城市，首套房贷款比例为80%。
但相比新房一般可以达到30年的年限来说，二手房可贷年限受到更多因素的影响，例如借款人年龄、房龄、土地使用年限、借款人的经济实力等。虽然不同城市或银行具体规定有所不同，但常见的为如下几种：二手住房贷款期限长不超过30年；二手房房龄和贷款年限之和不能超过30年；不能超过抵押房产剩余的土地使用权年限；贷款期限与借款人年龄之和不得超过60年（65年、70年）。
问题二、买二手房的首付比新房高？
普遍情况下买二手房的首付比新房高，这是因为新房首付是按房屋成交额比例计算。二手房的首付比例是按照房屋评估价来计算的。二手房的首付=评估价*首付比例+成交价和评估价的差额。
举例说明：某城市首套房贷款首付比例为30%，购房者意向新房总房价为100万，二手房总房价为100万元（评估价为80万元）。
新房首付=100万*30%=30万
二手房首付=80万*30%+（100万—80万）=44万
问题三、二手房是不是一定要评估？
除了特殊情况之外，出于安全考虑都会对二手房进行评估。商业贷款的评估值一般能到市场价格的80%-90%左右，公积金贷款的评估值一般能到市场价的80%-85%左右。影响评估价格的因素一般包括：面积、楼层、朝向、装修状况、房龄、其它特征因素等。
问题四、二手房评估价越高越好吗？
由于二手房评估价越高，贷款额度也就越高，因此有些购房者会认为二手房评估价越高，缴纳的首付就越少，也就越划算。其实不然二手房评估价并非越高越好，因为评估价还影响交易税费：增值税、契税、个税等的缴纳，评估价越高，意味着缴纳的税费也高。
综上所述，如果购房者打算贷款买二手房，确定地段之后要了解二手房的评估价格大概是什么样子，提前做好资金准备，以免由于准备不足，而无法顺利进行二手房交易。
