二手房估价都看啥？给自家房子卖个好价钱
2017-08-23 10:36:53 来源：搜狐焦点网
出售旧房换取购买新房的首付款，这是大多数换房者的优质想法，但如何对旧房进行准确评估又是一个复杂且专业的过程，因价格谈不拢买卖方难以交易的事不在少数，又或者一不留神被“黑”中介坑了N多钱，因此了解如何对旧房进行准确评估显得尤为重要！
一、二手房估价有什么影响？
房屋估价最显著的影响是房贷额度，众所周知，新房的贷款额度确定比较容易，相比之下，二手房的贷款额度判定相对繁琐，需要权威机构对所购二手房进行价格评估，房屋估计的80％为可贷款金额。
二、房屋估价参考哪些因素？
评估机构的报价自然不是毫无依据，以下几点会影响到二手房估价：
1、房龄
房屋从竣工开始便进入折旧期，合理的算法是每年折旧2％，房屋的折旧及剩余土地使用年限会影响到价格。即房屋价格＝造价－房屋使用年限×2％，我们同类房源总价60万元、使用了七年的房屋为例，在不考虑其他影响因素的前提下，该二手房的年折旧费为：（600000－2％）／20＝29400，则该房仅从年限折旧角度的报价为600000－29400×7＝394200元。
2、户型
严重的户型设计问题也是二手房报价的减分项，存在形状不规范、功能区缺失或套型过大过小等情况，需要在原报价上减去5％—10％左右。
3、楼层
高层楼层优劣参考中间层为优，次顶层次之，顶层和底层最次的原则。如果是高层住宅的中间层，可以在同类报价的基础上增加3％，反之顶层和底层则要减少3％—5％。但如果底层带有花园或顶层赠送露台和阁楼，价格会相应高一些。
4、朝向
我国大部分地区房屋朝向以南向为优，西北向最次，不同朝向会对报价有8％左右的影响。
5、装修
装修对于二手房报价的影响因房而异，其中如果小户型有五年内的装修，且保持良好，通常会提升10％的报价，而更多购买大户型的购房者则更倾向于选择毛坯房或统一精装的准新房。
6、物业
有良好物业公司管理的小区通常会比没有物业公司甚至非封闭式的小区售价高出5％—8％。
7、位置
这里的位置主要指房屋位于小区的位置，通常不临街且视野较好的房屋会比同小区临街房屋报价高出10％—15％。
8、配套
整片区域的报价和配套完善程度紧密相关，而同一区域的不同社区也会因为和配套设施的远近出现明显的报价差异。距离地铁、医院的远近会对房价有5％—15％的影响。
9、小区
小区绿化优良、保洁及时的房屋报价提升5％左右。
10、供求关系
如果该类型房源在市场上挂牌较少，而需求量却很大，卖方就有较大的议价空间，在卖方市场的背景下议价可以提升5％—10％，如果房屋本身捆绑了部分稀缺资源，价格更是相应的水涨船高。
三、房主可自行评估房价
在正式报价出售之前，房主也可以对自家房屋进行简单的评估。具体可以参考以上十点规则，也可以简单了解一下周边近期同类房源的成交价，或以购房者的身份去中介咨询。
目前网上有大型的房产类网站免费提供二手房估价服务，但得出的结果只可作为参考，银行不会依据这种估价给予购房者办理贷款，还是需要专业评估机构详细查勘并形成专业房屋估价报告书。
