买房前要：一区分 二考察 三鉴定

房子作为一种商品，也是普通中国人一生最贵的奢侈品。从选购房子最开始阶段，就要注意各项事宜。常在买房初始阶段发生的纠纷有购房者与开发商关于订金和定金的纠纷上，购房者给开发商的订金是可以退还的，而定金一般无法退还。

此外，还有价格与开发商达成协议当付款时发现涨价纠纷，开发商打出分期付款但须在规定时间内筹集剩余首付无法完成产生的纠纷，开发商卖房时宣称产权年限70年而实际产权缩水十几年纠纷，开发商虚假广告，沙盘模型虚假比例等等。

区分订金与定金

定金是指合同一方当事人根据合同的约定，预先付给另一方当事人一定数额的金额，以保证合同的履行，是作为债权担保而存在的。

而对“订金”，目前法律上没有明确规定，一般可视为“预付款”。“订金”的效力取决于双方当事人的约定。双方当事人如果没有约定，“订金”的性质主要是预付款，家具销售者违约时，应无条件退款；消费者违约时，可以与家具销售者协商解决并要求经营者退款。如果双方当事人另有约定，则按照约定执行。

定金与订金的区别，主要表现在：

1）、交付定金的协议是从合同，依约定应交付定金而未交付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。

2）、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3）、定金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20％；而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。

4）、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有担保性质。

案例：2011年10月，张小姐在某开发商售楼处认购了一套商品房，认购书对房屋位置、面积、价款、签订商品房买卖合同的时限等都进行了约定。李小姐当天交付了2万元认购定金。然而，当李小姐如约前往售楼处签订合同时，却发现开发商在购房合同补充协议中有许多内容显失公平，例如逾期交房、逾期办证的免责条款，无法办理按揭款购房者应3日内以现金补足等。由于李小姐接受不了这份不公平的购房合同，拒绝签字。随后，开发商通知李小姐没收其定金，李小姐将开发商告上法庭，请求判决开发商双倍返还定金。

解析：依据最高院《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

结合本案，开发商在事先未告知的情况下，要求李小姐签订有不对等条款的合同，侵害了购房者的合法权益。在李小姐提出合理异议后，开发商拒绝协商变更合同条款，并单方提出没收定金，因此，致使购房合同不能签订的责任在开发商，依照上述法律规定，开发商应当双倍返还购房者定金。

考察开发商实力

目前，中国楼市调控初见成效、开发商日子越来越难过的情况下，孝感消费者买房时一定要注意，尽量选择买品牌开发商的楼盘。因为只有品牌房企的楼盘才能让消费者放心，并能够提供品质商品。

纵观当前市场，品牌已经成为决定消费者下单的重要因素，品牌开发商的产品在品质、保值、增值方面的优势，更是坚定了购房者的信心。因为“品牌”体现的是企业更好的资金实力、更强的产品营造能力、更精细的管理能力，以及在市场火爆时给产品带来更高的升值潜力，和在市场低迷时更好的抵抗风险的能力。

对于手无寸铁的普通孝感购房者来说，往往并不具备专业的房产知识，在这种情况下，最简单也最有效的方法，就是选择品牌开发商开发的项目。

外地一些购房者的亲身体验已经告诉我们，像万科、蓝光等品牌开发商资金实力雄厚，出现延期交房甚至烂尾的可能性几乎没有，也不会因成本价格的浮动而偷工减料、以次充好，来降低原本必需的成本投入，反倒更加注重服务与产品配置升级。

实践证明，即便有的品牌房企由于客观原因延期交房，也会按照合同约定给予业主必要赔付。

所以小编建议孝感购房者从资金和信誉把关楼盘，可以购买资金实力雄厚的品牌开发商的房子，来降低复杂市场环境下有可能出现的各种风险，避免出现延期交房、烂尾楼，或开发商携款逃跑的情况。

在具体做法上，先了解开发商的实力。开发商的实力是保证项目正常进行的最关键因素。有实力的开发商持有资金充足，一般可以保证材料的及时供给和施工的正常进行，避免工期延误等状况的发生。

然后，了解开发商的信誉。信誉是保证期房承诺兑现的根本。对信誉重视程度高的开发商，出现质量问题可能性也比较小。即便出现了质量等问题，获得妥善解决的可能性也比较。

签定合同

1）、购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。

2）、签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、商品房预售许可证)。交付定金，签订认定书，选择付款的方式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。

3）、交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。建议，购房者在签订认购书的时候，将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。

认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。

还有一个基本问题，购房合同的签订是跟谁签订？很简单，签订购房合同，应该是跟房地产开发商签定合同。但是，目前有一些开发商常常委托一些中介代理公司负责其销售活动，中介代理公司不能没有开发商的签字而与购房者直接签订买卖合同，就是说中介公司不能以他的名义签定合同。签定合同的时候我们应该把握住是开发商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名义签定合同。再一个提示，签订商品房买卖合同的时候，要注意有一些比例数字。比如说违约金是千分之几还是万分之几，还是百分之几，这些比例数字，作为购房者一定要注意，稍微差一个百分数，很多东西就差很多。

在买卖的时候一个是签订认购书，第二个签订购房合同，购房合同有一个补充协议，这个补充协议往往是房屋购买合同里没有约定的事项通常在补充条款里进行约定。需要提醒购房者注意的是，补充条款在某种程度上，它约定的事项比房屋购销合同里约定的还重要，因为补充条款是根据不同的项目的不同具体情况来约定的。

所以，在补充条款签订的时候应该把握几个问题：

1）、应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去，这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

2）、明确房屋所有权证办理的时间。因为购销合同里通常没有说多长时间把产权证办下来，这通常在补充条款里约定。

3）、要明确按揭办不下来的话，双方的责任。现在买房通常需要按揭，确实有的情况下按揭没有办下来，没有办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有房地产开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因，也有一些是综合的。要明确，如果按揭办不下来，双方各自的责任是什么。

4）、明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题，而且有些开发商经常在公摊上做文章，所以要和开发商约定清楚，不仅要有一个笼统的公摊面积的数字，而且要约定公摊的是哪一部分，要确定公摊的位置。现在有很多赠与这个，赠与那个，实际上有的时候是公用的面积。

5）、应该明确装修标准。以后逐渐的房地产开发项目是精装修，那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述，一定要明确使用什么品牌，甚至包括颜色等。

6）、明确退房的责任。购房者接到入住通知之后，经常拿出一些资金装修房屋，比如说买家电什么的，但是一旦退房是由于开发商的原因，必须写明开发商是什么样的责任，写名在确定的日期内把开发商退还，甚至包括银行的利息、罚金等。