又到一年交房季，面对开发商的“摆烂式”交房现场，购房者发现想要维权却没那么简单。

99%的购房者都不会认真阅读购房合同，剩下只有1%的购房者认真阅读了全部合同内容，就算提及其中的“霸王条款”也会被销售轻描淡写地揭过，毕竟钱都交了，已然成为案板上的鱼肉。

今天血拼姐就为大家盘点一下，目前市面上购房合同（补充协议）中的“霸王条款”！

首先，来看我们通常说的“购房合同”是什么？

其实购房合同应该由三部分组成“合同正文、合同附件、补充协议”。

通常购房者认为的购房合同为《商品房买卖合同（预售）》或《商品房买卖合同（现售）》，这部分合同是由云南省住房和城乡建设厅和云南省市场监督管理局制定，作为合同的正文部分。

购房者签订的每一份《商品房买卖合同》都是通过政府备案，并且附加水印和编号的官方定制合同。（合同中没有水印的内容，部分为合同附件和补充协议）

云南省的《商品房买卖合同》可以通过国家市场监督管理总局的官网中查询，官方发布编号为GFYN-2015-01。

合同的第二部分为附件部分，主要内容为商品房的具体信息：如房屋平面图、房屋共用部位的具体说明、商品房价款的计价方式、装修标准和设备标准、保修范围、保修期限、前期物业管理约定、遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明等等。

（精装标准没有明确品牌）

其中，精装房用户需要仔细阅读“附件六”内容，确保精装标准与开发商承诺一致。虽然在合同正文部分“第二章第三条第五款”会标注商品房的装修情况如简装和装修标准（类似2000元/平方米），但是装修标准为市场定价普遍虚高，一定要仔细察看“附件六”中没有约定卫浴洁具等具体品牌信息。

其次，附件十中关于“出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明”也是购房者需要注意的内容，其中会对物业用房、幼儿园、生鲜超市等公建配套用房有具体标注，每栋楼的风井、机动车道、架空、天井、挡墙也会做出具体标注。

这部分内容，购房者应该在买房前就要求置业顾问提供，如周边有行车道会对生活造成噪音影响；一楼如果有物业用房则会比较吵闹等；门头或者建筑腰线对部分户型采光有所遮挡等。

第三部分内容，是购房合同中的“补充协议”。

这部分内容建议每个购房者一定要仔细察看。可是说，所有的市场风险都被写进“补充协议”中，让购房者维权时才知道有多坑。

注意！补充协议是没有明确要求需要拿到房管局进行备案的，这份无需备案的协议恰恰成了购房者维权的一堵高墙。

“补充协议”通常由开发商的法务部门严格审核制定，每家房企的补充协议都会有类似补充，但补充协议越是详细，越对购房者不利。

对于补充协议中有哪些内容对购房者不利，血拼姐拿到了一份千亿房企2022年新签署的购房合同。

从合同中我们可以看到，补充协议甚至超过了购房合同的正文内容，许多条例对主合同进行了补充甚至变更推翻。

通过比对，血拼姐发现合同里面对“违约赔偿”、“面积差异”、“规划布局变更”、“房屋交付”及“建筑所有权”等多条进行了变更约定。（详细查看文末表格）

其中今年购房者最关系的问题，房价涨跌开发商是否需要负责也在其中作出明确约定：“本合同约定的楼价为市场价格，订立合同时买卖双方均已充分预见到房地产市场价格具有波动性，买卖双方均承诺不以市场价格的波动而主张所购买的房产之收益增加或减少。”

这意味着，哪怕一夜贬值也没理维权。

（补充协议中的条款）

其中最后还提到，“补充协议为买卖双方所共同提出和约定，为该商品房的买卖合同不可分割的组成部分，对买卖双方具有约束力。买卖合同正文的内容与本补充协议内容相抵触的，以本补充协议约定为准。”

显然把“补充协议”作为更有力的约定，而推翻了原本的备案合同。

可以说，目前市面上不仅昆明，全国的房企都把“补充协议”作为规避风险的方式。

如果购房者拒绝签署“补充协议”，正式的购房合同也无法签署，相当于是绑定在一起的。

所以在维权时，无法用“夹带合同”或者是“不了解补充协议内容”作为证据进行维权。而且，目前没有相关法律规定不允许开发商与购房者签署补充协议。

血拼姐查询了许多维权案例，全都是开发商让购房者走诉讼程序，直接强硬地表示“让判决来决定是否合规”，但大家都知道，经过庞大法务团队制定的“补充协议”让购房者只凭个人难以维权抗衡。

在经历起诉取证和一系列的繁杂程序后，就算胜诉了，下一家房企还要面对同样令人头疼的“补充协议”。

如果要买房只能退一步妥协，忍气吞声。

写在最后

可以说，对于目前的卖方市场，就算购房者在交定金前要求开发商提供“补充协议”并提出了异议，也无济于事。

只能说熟读补充协议能在维权的时候，放弃许多“无奈的愤怒”吧。

最后，希望有关政府能加强监督机制，让“补充协议”也进入监管备案，为购房者们真正地提供一个有力的保障。

补充协议变更内容对比图：

（血拼昆明楼市综合整理不同房企内容有差异，具体以正式合同为准）