商品房预售

（一）概念

商品房预售，俗称卖期房，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款。这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。

1、期房是指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋。

2、开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。

3、一般情况下，期房的价格较低，挑选余地较大，由于是先付款后交房，因此购房消费的过程和结果要依赖于购房合同约定的权利义务的履行。

4、购房合同的履行，不仅受开发商自身经营的影响，还受到许多客观因素的制约。

（二）商品房预售的条件

《城市房地产管理法》第四十五条规定：商品房预售， 应当符合下列条件：

1、 已交付全部土地使用权出让金， 取得土地使用权证书；

2、 持有建设工程规划许可证；

3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上， 并已经确定施工进度和竣工交付日期；

4、 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记， 取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项， 必须用于有关的工程建设。

（三）商品房预售的施工形象进度

鉴于商品房预售属于未建好先销售，各地主管部门对于预售的条件也会有一些不同的要求，取得商品房预售许可证的房屋必须要在施工形象进度达到以下要求：

1、别墅类项目土建工程完工；

2、低层(含四层)主体结构封顶，且砌筑工程完工；

3、多层(含六跃七)主体结构达到层数的三分之二；

4、小高层及以上建筑主体结构达到层数的二分之一且不得少于七层；主体结构中地下室每层可抵地上主体结构一层。如果不满足类似的要求，也将无法进行预售。

（四）商品房预售合同应包含哪些条款？

1、双方的名称、地址、法人组织必须有法人代表人签字

2、预售商品房的位置、编号

3、预售商品房的套数，面积应以单套计算其平方米，并明确的是建筑面积还是使用面积或其他面积。

价款即房屋的价金，如单价每平方米多少钱、总价每套多少钱。不仅应标明单价，还应标明总价。

4、交付方式和期限，包括预售款的支付方式和房屋的交付方式。

5、房屋设计用途，明确是住宅、非住宅、公建、车库、商铺或其他用房

6、房屋产权转让的方式、期限

7、双方的违约责任

8、双方约定的其他条款。

商品房现售

（一）概念

商品房现售，俗称卖现房，是指房地产开发公司将竣工验收合格的商品房出售给买受人， 并由买受人支付房价的行为。

1、现房是指具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售商品房的大产证，消费者在与开发商签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

2、在一手房市场上，在售楼盘大多为期房，少数项目是现房销售。

3、在二手房市场上，在售房源大多为现房，只有少部分次新房可能由于买家刚购入不久就转手，还处于期房阶段。

（二）商品房现售的条件

《商品房销售管理办法》第七条规定：商品房现售， 应当符合以下条件：

1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。这个条件主要为了确保现售商品房房地产开发企业的主体资格合法。

2、取得国有土地使用权证书。主要为了确保现售商品房的用地合法。

3、持有建设工程规划许可证和施工许可证。主要为了确保现售商品房规划、建设手续合法。

4、已通过竣工验收。主要为了确保现售商品房符合工程建设质量标准。

5、拆迁安置已经落实。主要为了保障被拆迁人的合法权益。

6、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。主要为了确保现售商品房达到基本使用条件。

7、物业服务方案已经落实。主要为了避免商品房销售后产生纠纷，同时物业服务也是买受人决定是否购买商品房的因素之一。

准现房

准现房是介于期房和现房之间的，也就是指房屋已基本完工，小区设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等已一目了然的房子，但是房子还存在一些部分没有完成，正处在内外墙装修和配套施工阶段。

准现房虽然还没有完全完工，但是准现房在看房的时候，与期房相比，可以让购房者进入很直观的观察到房屋的整体品质，从严格意义上来说，其实准现房还是属于期房中的一种。

（一）准现房的优缺点有哪些？

优点一：配套相对成熟

购买准现房，购房者能够直观的了解房屋的真实情况，同时也能真实的看到房屋周边的配套。准现房房屋已经建好，周边的配套设施相对期房要完善、成熟的多，购房者生活更便利。

优点二：能规避烂尾楼

购房者选择准现房，可以十分方便的亲身考察楼盘真实情况，不仅可以看到房屋的整理情况，甚至可以进入房屋检查内部质量，这样的房子自然不会成为烂尾楼。

优点三：风险小

购房者选择准现房可以在短时间内入住，不会产生额外的风险。

缺点一：价格较高

和期房相比，准现房的房价一般会高一些。另外由于可以短时间入住，购房者很难使用多期付款的方式，这就意味着需要自筹的金额较多。

缺点二：选择空间少

现在很多开发商都会选择在期房阶段收房，因此等到房屋差不多盖好的时候，剩下的房源也就没那么多了。很有可能好的户型、楼层都已经被挑选走，购房者只能从少量房源中进行选择。

（二）怎么选准现房？

警惕使用年限

说到底，准现房还是期房。因此购房者应该了解一下房屋的使用年限和土地性质，如果选择了不合适的房屋性质可能影响你的居住。

商品房预售和限售有什么区别？

一、商品房现售与商品房预售主要差异

商品房预售要求投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上即可，而商品房现售要求已通过竣工验收。

二、房价

期房在价格上的大于现房，而且相对而言，开发商对于期房的优惠政策会更多。

三是购房风险

相对于现房，期房的风险会大一些。

以上就是商品房预售和现售相关的知识了。虽然说很多购房者都知道预售与现售，但是并不了解预售现售要满足哪些条件。在这种情况下，购房者很容易认为所有楼盘预售、现售都是合规的。这样购房者在买卖过程中会忽略某些重要的因素，从而导致购房过程中产生纠纷，最终钱房两失。