最近有朋友考虑在某二线城市买套二手房用于自住，由于手中的预算有限，摆在眼前的只有2种选择，要么购买市中心地段好90年代建设的老房子，要么购买郊区地段偏远的2010年以后建成的新小区的二手房。

相信不少刚需族买房都有这样的烦恼，一方面老旧二手房地段好，去哪里都非常方便，且比同地段的新房价格便宜不少；但另一方面，房子太破，小区环境差，居住的舒适度低。那么，市中心的老旧二手房，到底值不值得买呢？

老旧二手房的优点：

1、 地理位置好。其一般位于市中心交通方便、配套成熟的地段，首先由于处于中心位置，所以去到哪里都不会太远；其次，交通方便，可以搭乘的交通工具多，比如公交、地铁、BRT等；居住在这类房子中，上下班途中耗费的时间短，节省了时间成本。这类房屋周边的居民多，各方面的生活配套都非常齐全，生活非常方便。

2、 对口的学校一般都比较好。最先居住在这类房屋里面的，都是一些本地的居民。这类老旧二手房所在的区域，发展的时间比较早且发展的时间长，对口的学校办学历史也久，不乏一些重点小学。

3、 价格便宜。在房屋的定价上，会考虑到二手房的折旧率。由于房龄老，剩余的土地使用年限短等原因，这类二手房的价格比周边同地段的新房要便宜不少。不少二手房的户型小，60-70平就能做到2房，房屋的总价也低；再加上楼梯房的公摊面积小，套内实际可以使用的面积也比较大。

4、 后期拆迁升值潜力大。城市在不断地发展建设，这类房屋所占的地理位置优越，由于楼层不高，一般在6-8层，不利于土地资源的优化配置且影响市容。房屋未来拆迁，业主可以分得一定数量的房产和金钱。

老旧二手房的缺点：

1、 比较破旧，小区环境一般。这类老房子建设的时间比较早，小区一般没有什么绿化等规划可言，房子建得密集，楼间距一般比较小，有的发生火灾，消防车根本就开不进来。加之20年左右的风吹日晒，房子比较破旧。

2、 车位不足，物业管理差。小区的物业费比较便宜，与之匹配的物业服务和管理比较差，在小区卫生、门禁、安保、消防等方面，做得并不好。车位不足，会导致业主乱停车，大清早经常会有急躁的业主因为别人家的车挡住了路，而不停地按喇叭，影响到整个小区的人休息。

3、 使用时间长，无法确认房屋内发生了什么事情。买房最怕买到凶宅，虽然老人家自然死亡并不算是凶宅，但买房人还是觉得心里膈应。此外，询问周边的邻居，也并不能问出个所以然来，之前的邻居可能已经搬走，现在的邻居可能是后面才搬来的。

4、 买后得翻新装修。老房子的装修一般都比较差，尤其是厨房和卫生间。买房后，还得敲掉原来的装修部分，再次重新装修，装修会受到房屋结构的限制等。

5、 贷款的年限有限。一般二手房房龄+贷款年限，不得超过30年或者40年。其贷款的年限短，意味着每个月的月供高，还贷压力大。

6、 房屋质量难以保障。90年代建造的房屋，大多为砖混结构，加之使用的时间久，房屋质量难以保障。

7、 邻居的层次参差不齐。买房时，我们的邻居很重要。老旧二手房的居民大多以中老年人为主，生活习惯等各方面，都和年轻人不一样。年轻人居住在此处，难以融入环境，难以认同这种生活氛围。

此外，最重要的一点。心理学上讲破窗效应，即一个房子如果窗户破了，没有人去修补，隔不久，其它的窗户也会莫名其妙地被人打破；一个很干净的地方，人们不好意思丢垃圾，但是一旦地上有垃圾出现之后，人就会毫不犹豫地抛垃圾。这点类似于我们通常说的，破罐子破摔。很多人包括这类二手房的业主，心里都认同这个二手房老了、破了、旧了，从心里上对它产生了反感，不值得珍惜这一想法。很多二手房小区环境脏、乱，和业主有一定的关系。房屋的质量差，很大一部分原因和业主不爱惜房子有关。像这类小区，也是小偷经常喜欢光顾的地方。

买房建议：

对于首次买房的刚需族来说，尤其是80、90后或者追求生活品质的人群，不建议买这类房屋。如果只是作为过渡房，那么至少也要居住3-5年，这个时间并不短，但居住不舒适，是会影响人的心情的。再者，将来将房屋转手卖出以房换房，房屋并不好卖，不敢保证会不会贬值。

对于不追求生活品质、已经有至少一套房或者投资的人群来说，这类房屋的性价比还是很高的，至少将来拆迁的时候，能赚上一笔。

如果个人要购买此类房屋，就要注意问清楚剩余的使用年限、了解房屋本身的质量、考察小区的配套设施和整体环境、留意小区的安保措施和居住人群的特点等；另外，考虑到自己家庭居住人口的构成，老二手房一般没有电梯，如果有老人居住，会不方便。